匿名
匿名 發問於 商業及金融租務及房地產 · 7 年前

(急急) 阿媽和財務公司想共同售樓套現,可以麼?

想請教大家,母子二人擁有一幢私人住宅物業,已供完款,是長命契,母親持有樓契正本。兒子向財務借錢唔還,之後人間蒸發,那私人住宅物業被財務公司釘契六、七年,現母親決定出售物業套現,並與財務公司達成協議,把物業共同出售,一切收入和支出五五分帳,而財務公司也承諾在售樓後,可以”起釘”,而兒子那筆債項也從此一筆鈎消。但母親有以下疑問:

1. 財務公司聲稱能夠在沒有兒子的同意下,也可向法庭申請售樓令,請問這是否屬實?

2. 究竟在沒有兒子的同意和簽署下,母親和財務公司是否有權共同出售物業予第三者?

3. 新買家會否有機會涉及業權糾紛的風險,例如:那兒子能否向財務公司或新買家作出法律訴訟,討回業權?

4. 新買家會否有機會涉及財務公司訴訟的風險?例如:財務公司可否反口,要求新買家承擔欠債餘款?

5. 一般律師樓會否肯做這類的轉名契,令新買家可到銀行做按揭(因曾問過葉謝X,不肯做這類樓契)?

6. 這類樓的售價會否因有風險而降價?一般降價多少?

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    fiona 網友你好!對於閣下 的提問,在下 cecimak 有如下 的意見想發表,但請注意這些個人意見祇供你作參考之用,並不保證絕對正確!

    相信樓上的廣告,並非你想要的答案!

    1. 財務公司聲稱能夠在沒有兒子的同意下,也可向法庭申請售樓令,請問這是否屬實?

    答:當然可以!因其中一位業權人(即兒子)欠財務公司債務導致物業被釘契,故財務公司作為債權人當然有權入稟法院,要求頒令強制拍賣債務人名下的資產抵債!

    不論債務人有否失蹤及另一業權人(即母親)是否同意都一樣!何況另一業權人已跟債權人達成售樓的協議,則令事情變得較為簡單!

    2. 究竟在沒有兒子的同意和簽署下,母親和財務公司是否有權共同出售物業予第三者?

    答:可以!祇要取得法庭命令,則可以無需其中一位業權人同意及簽署,都能將物業出售!

    如上所言,即使另一業權人不同意,但如法庭頒下售樓命令她一樣要執行,否則祇能透過法律途徑提出抗辯!

    上述兩條問題的重點是,法庭發出強制售樓命令!

    3. 新買家會否有機會涉及業權糾紛的風險,例如:那兒子能否向財務公司或新買家作出法律訴訟,討回業權?

    答:風險會有,但成功機會不高!由於欠債業權人(即兒子)欠債一事屬實,而且經法庭應債權人所請而頒下售樓令,即表示該售樓程序是合乎法規的!

    那如事後該前業權人要挑戰這法庭命令,便要自行入稟法院挑戰原法官的裁決,但這事難度極高!第一前法官依法辦事並無錯誤,第二司法機構官官相衛,如無足夠理由,豈會隨意推翻同袍的裁決!

    4. 新買家會否有機會涉及財務公司訴訟的風險?例如:財務公司可否反口,要求新買家承擔欠債餘款?

    答:不會!財務公司在售樓後取回樓款抵債,在這事件上的角色經已完結!而新買家並無欠這財務公司債,怎會因購入物業而承擔債務!

    你要明白,債權人是追討該物業的前業權人債務,並非該物業本身有積欠債務,那前債務人在售樓後將款項歸還債權人抵債(不管是否自願),他的債務問題經已解決!

    而物業本身並無負債(縱有亦應在轉讓時一併解決),新買家亦非購入一間以公司形式轉讓的物業,故不會有要承擔該公司隱藏債務的風險!而且新買家的律師如盡責亦理應察覺當中問題,自會解決或作出建議!

    5. 一般律師樓會否肯做這類的轉名契,令新買家可到銀行做按揭(因曾問過葉謝X,不肯做這類樓契)?

    答:這或許會有點困難!因物業業權轉移比較複雜,故確有部份律師行不願沾手,但相信仍然能夠辦妥!

    相反更為困難的是找銀行去承受按揭,因銀行相較律師行,對風險評估的要求更高,故願意批出按揭給業權或有問題的更少!

    故如真希望購入這類物業,恐怕要有充足的財力!因此這類物業多由一些有能力一次付清樓款的物業投資者去購買作收租之用,一般自住並需要按揭的小市民相信並不適合!

    6. 這類樓的售價會否因有風險而降價?一般降價多少?

    答:當然會!一般會較同類相鄰單位降價三成左右!

    但亦要視乎市況,例如早前樓市熾熱,坊間不少凶宅、環境欠佳、樓契不完整等的樓盤,都被買家以貼近市價去追購!

    但當樓市轉淡時,這類單位便會受到冷待,因有其他更多的選擇,買家無需承擔風險!

    資料來源: cecimak 的個人意見和理解!希望可以幫到你!
  • 匿名
    7 年前

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