咩係地積比率

咩係地積比率

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  • 1 十年前
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    地積比率(Plot Ratio) 是控制建築發展密度的其中一項參數. 簡而言之:

    地積比率 x 建築地盤的面積 = 可發展的總樓面面積

    解構地積比率之謎

    近年市民對於建築密度日漸關注,尤其維港兩岸土地的發展,因為密度太高,增加交通負荷,導致要填海建路以解決交通問題;但有了新的土地後又再建高樓,維港便愈填愈窄,影響城市景觀。甚至造成峽谷效應,影響了城市的通風及空氣質素。

    城市早已建得太高太密。北角油街地王、灣仔 Mega Tower、深水涉南昌站等項目的爭議,都與市民對建築密度的不滿有關。

    根據建築物條例,樓宇的密度是由地積比率(Plot Ratio) 控制。條例按地盤分類及用途,釐定最高地積比率,如一般住宅的最高地積比率是八至十倍,商業用途最高則是十五倍。譬如一個一千平方米的地盤,地積比率是十倍,最多便可建一萬平方米的總樓面面積了。

    有人以為,只要把地積比率降低,便可減低城市的建築密度。事實卻不盡如此。奇怪的是,有發展商只需以三至四倍地積比率規劃西九文娛藝術區,已可以出現多幢七八十層高的摩天豪宅,密度比起隔鄰的尖沙咀區還要高,究竟問題在哪裡呢?

    細看灣仔、中環、油尖旺等舊區的城市規劃,橫橫直直的街道把地區切割成一片片的地塊,而每片地塊又分成眾多小地段,各地段有不同用途,如住宅、商業、工業、政府及社區、休憩用地等。這些地盤的面積一般都只有數百至數千平方米,例如中環的匯豐銀行總部大樓,佔地也不過是四至五千平方米左右。

    至於那些被劃為休憩用地及街道的土地,如遮打花園、修頓球場等,便沒有發展潛力。換句話說,這些土地的地積比率便是零。

    問題就出現在新規劃區裡那些被規劃為「綜合發展區」或「其他用途」的土地上。看看這些地盤的面積:西九龍文娛藝術區是四十公頃(四十萬平方米),將軍澳夢幻之城是三十四公頃,機鐵九龍站是十四公頃。一個地盤,竟然大得等於一個區的面積。換言之,大型公園、道路的土地,全部計入了地盤面積之內。所以就算地積比率與舊區相同,總建築面積也會大大增加。

    市區重建局最大的重建項目觀塘裕民坊,地盤面積聲稱達5.35公頃,除了原有的住宅、商業及發展用地外,地盤範圍其實還包括了原本沒有發展潛力的多條街道(如裕民坊、同仁街、輔仁街、仁信里及仁愛圍等),裕民坊公園,及巴士總站。比較起本來可發展的土地,面積便增加了一倍有多。倘若將整個擴大了的地盤以八至九倍地積比率計算,相對於小地盤各自重建的情況,密度增加一倍多。

    再看添馬艦建政府總部,該地盤分成南北兩部份:南面劃作政府用地,北面劃作休憩用地,土地面積各佔約二公頃。若以政府最近公佈的總建築面積(包括政府辦公室與立法會大樓)約十三萬平方米來計算,地盤面積四公頃(包括二公頃的公園用地),地積比率便是三點二五。但若不把公園土地面積計入地盤面積,以地盤面積為二公頃計,地積比率便變成六點五了。於是,同一個發展密度,便有兩個截然不同的地積比率,你說多神奇。

    簡單來說,縱使降低了地積比率,卻增加了地盤面積,總建築面積也未必會減少。

    其實,城市設計的好與壞,絕對不能單靠一堆數字。建築的密度,也不能只看地積比率。最好的方法,必然是以圖像及立體模型作輔助設計工具,有關發展對周邊環境及景觀的影響便可一目了然,然後再決定合適的建築密度。西九的展覽便是一個好的示範。

    看來政府應為添馬艦政府總部及鄰近的海濱發展方案造一個模型,讓市民瞭解其規劃原意及設計概念,更聚焦地討論。

  • N70
    Lv 7
    1 十年前

    好多廢話. 得第一段有用.

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